信託受益権と不動産売却の関係

家族信託で不動産売却をしたい場合

万が一、高齢の親が認知症になり、介護施設などに入居することになった場合、資金が必要となるでしょう。そのようなときには、受託を受けた不動産を売却して資金をつくることができます。

信託不動産の売却ができる

基本的に受託者は、信託された不動産を売却することができます。そもそもが、家族信託の場合、家族に自分の資産を管理してもらうことが目的となります。

もし、委託者に対して、何らかの理由で資金が必要になったときには、信託されている不動産などの資産を売却して、資金をつくることができます。ただし、不動産売買の際に注意したいのは、売り主となるのは受託者であるということです。信託契約により受託した資産は受託人の名義に書き換えられます。信託受益者の名義で売却することはできません。

不動産が売却できないケースもある

一方では、受託を受けている不動産を売却できないケースもあります。それは、信託契約において、処分権限がない場合です。不動産の管理は任せているが、売却する権限を設定していない場合には、法律上売ることはできないのです。万が一のためを考えれば、受託者である家族に不動産売買を任せる、「不動産の処分権限」を信託契約に設定しておく必要があります。

信託契約で不動産売却の権限を加える

家族信託の目的のひとつには、親子の間で信託契約を結び、子供に実家の売却を任せるということもあります。親が健康なうちに自分が受益者となって、子供に土地や建物といった不動産を信託財産として託すのです。このことは、現代の日本が抱える高齢化問題に大きく影響を与える方法だという人もいます。

万が一のときに不動産を売却した金銭は、信託受益者である親のために使うことができるわけですから、子供も金銭面で困ることもなく、親も安心して老後を迎えられる方法なのです。

親が認知症になる前に対策しておく

信託契約は、双方の合意の上で成り立つ契約です。もし、親が認知症になってしまえば、契約はできなくなってしまいます。抵抗がある方もいるかもしれませんが、早めの対策が必要となります。

もし、対策の前に不幸にして認知症になってしまえば、親の名義である実家の売却は非常に困難になってしまいます。成年後見人制度を利用したとしても、不動産取引のような大きな金銭が動く場合には家庭裁判所にて判断されることになります。売却自体にも時間がかかる上に、裁判所の判断を仰がなくてはならない状況は、介護施設に入るための時間を奪うことにもなりますし、金銭的な負担も大きくなってくるでしょう。

なるべく早く、万全の対策をとっておくことを、おすすめします。

家族信託と信託受益権について

家族信託を検討されている方は、「信託受益権」という言葉を聞いたことがあると思います。難しい言葉なので、どのようなものなのか理解しないで信託契約をする方もいるかもしれません。しかし、かなり重要なことで資産管理に深く関わることですから、ぜひ、理解しておきましょう。

家族信託の信託受益権とは？

信託受益権とは、信託契約によって財産権を委託された受託者が、信託財産を管理・処分することによって得られる利益を受益する権利です。

少しややこしいので、簡単な例に例えると、父と息子が家族信託の契約を結びます。ここでは、経営しているアパートを息子に信託したとしましょう。息子はアパートの管理を一生懸命にやって、利益を出します。その利益をもらう権利が「信託受益権」なのです。これは、信託銀行などへ信託した場合の仕組みも、基本的に同じです。

信託受益を得る者を「受益者」といいます。では、その受益者は誰になるのでしょうか。これは信託契約によって自由に決められますが、家族信託の場合には、一般的に委託者、上記の例では父親が受益者になることが多いようです。家族信託の目的は、高齢の親に負担をかけず財産管理をするのも目的の一つですから、当然といえるでしょう。

ここで覚えておきたいのは、委託者が受益者となる場合には、その資産は受託者の名義に書き換えなければならないことです。

アパート経営の場合なら、名義は息子の名前にする必要があります。名義変更を不安がる人もいますが、たとえ名義を移転したとしても委託者の権利は損なわれません。実質的な資産の所有者は委託者にあるので、極端な例をいえば、受託者が破産をしても資産が差し押さえられることはないということです。

信託契約で受託者の権限が決まる

信託契約は双方の合意があれば、自由に設定できます。例えば、不動産の場合には受託者の権限で売却ができるようにすることも可能です。また、有価証券等の場合には、売買ができるように権限を与えられます。例えば、株価が下がっているときなどは、損益を最小限に抑えるために株を売ってしまうことができるのです。

これは、委託者が受託者を信用しているからこそ、できることといえます。だからといって、受託者は自分の利益のために資産を使い込むことは許されません。受託者には委託者の利益を損なわないように行動する「忠実義務」が法律によって定められています。

信託受益権の売買について

信託受益は、対象となる資産をうまく運用していけば、定期的に収入を得られるものです。賃貸の不動産を信託している場合には、家賃収入が入ってきます。

実は、この信託受益権は売買できます。営利目的の信託の場合は、信託期間中の賃貸収入が支出額を下回るなど、「信託によるリスク」がありますので、一般的には「金融商品」として扱われます。同時に金融商品取引法による規制がかけられ、仲介業者を利用する場合にも、業者は認可を受けていることが必要となります。

では、信託受益権を第三者に譲渡した場合、不動産の名義はどうなるのでしょうか。基本的には譲渡した場合も不動産名義は受託者のままとなりますが、売買のパターンによっては、不動産自体を売却することもできます。以下に信託受益権の売買に関するパターンを紹介しておきます。

Aパターン

信託受益権を売却して、取得したほうも信託を継続するパターンです。しかし、受託者の変更を伴う場合もあるので、注意が必要です。

Bパターン

信託受益権を売却したあとに、買い主が信託契約を解除して実物の不動産を手に入れる方法です。

Cパターン

最初に受託契約を解除してしまう方法です。信託受益者や受託者が売り主となって、実際の不動産の所有権を売却します。

信託受益権の売買は節税対策になる

信託受益権の売買は、資産が多ければ大きなメリットがあります。それは、節税対策になるということです。

上記のAパターンとBパターンの場合、売買取引をするのは信託受益権ですから、不動産取引と比較して流通課税や登記費用は低く抑えられます。不動産の移転登記にかかる登録免許税は1000分の20ですが、信託の設定をしたあとに受益権を売買したときには1000分の4です。これにより、登録免許税を5分の1に抑えられるのです。

また、不動産取得税においても、通常は評価額の100分の3、もしくは100分の4ですが、信託受益権の売買では非課税となります。

信託不動産を売買するための3つの方法

家族信託において信託不動産を売却するにはどのような方法があるのでしょうか？

ここでは頻繁に見られる信託財産を売却する3つの方法について紹介します。

父親を信託財産の委託者＝受益者、子を信託財産の受託者と仮定して、それぞれの方法について見ていきましょう。

信託契約の内容に従って売買する

家族信託の信託契約の内容に信託不動産の売買が含まれている場合、信託契約の内容に従って信託不動産を売却できます。つまり信託契約の内容に売買という項目があれば、受託者である子の判断によって信託不動産を売却できるのです。

信託不動産を売却した際の売主は受託者である子へ。信託不動産を売却した際に生じた利益である譲渡所得については新たに信託財産に組み込まれます。

家族信託における不動産の譲渡についても、通常の不動産売却と同様に課税されます。契約内容に従って信託財産を売却すると、譲渡所得税を納税しなければなりません。信託財産の「売主」は受託者ですが、「受益者」である父親に譲渡所得税の納税義務が発生します。

信託契約の終了後に信託不動産を売却する

家族信託では信託契約の終了時に、信託不動産の最終的な帰属先をあらかじめ指定できます。信託不動産の権利が帰属権利者に移転した時点で、帰属権利者は自らの意思で信託不動産の売却が可能になります。

家族信託を締結した際に「父親の死亡が原因で信託契約が終了した場合、信託不動産は子に帰属する」旨を記載しておけば、子は信託不動産の受託者ではなく不動産の所有者となります。

この場合には信託契約が終了しているので、不動産を売却した際に課税される譲渡所得税の納税義務対象者は不動産の所有者である子です。

信託財産の受益権を売却する

信託不動産そのものを売却するのではなく、信託受益権を売却する方法があります。

家族信託における信託不動産は、登記上の名義人に固有する財産ではありません。このため委託者である父親から信託財産を受託した子が信託不動産を売却した場合、売却によって得られた譲渡所得を子が受け取ることはできません。譲渡所得を受け取るのは受益者である父親なのです。

「受益権」の売却は信託不動産の売却と同様の効果を生み出します。所得税法では受益権を売却した場合も信託不動産の売却時と同じ様に解釈するので、譲渡所得税の納税対象者は受益者です。

家族信託で不動産を売却するときのポイント

受託者の権限に不動産の売却がない

家族信託の契約で定めた受託者の権限に不動産の売買に関する事項がなければ、受託者の判断で信託不動産を売却できません。信託不動産を売却する権利を持たない受託者が信託不動産を売却する場合、信託契約の内容を変更するか、信託契約を一度解約する必要があります。どちらの場合でも、委託者・受託者・受益者の3者が合意のうえで契約内容の変更、もしくは契約の解除を行います。

家族信託の契約内容の変更や解除には委託者の意志が必要不可欠です。よって、認知症や疾病などにより委託者の判断能力が低下していれば、不動産を売却できません。

この他に、信託受益権を売却する方法もあります。信託受益権とは、信託財産によって得られる経済的メリットを受け取るための権利で、受益者に与えられているもの。信託不動産自体を売却できなくても、不動産から得られる収益を受け取る権利は売却できるのです。

不動産売却時の意思決定者

信託契約に不動産の売買に関する事項がある場合、受託者の判断で不動産を売却することが可能です。しかし、不動産の売却は大きな決定となるので、受託者が1人で判断するにはリスクがあると考える方もいるでしょう。

家族信託では受託者を複数人設定することができ、受託者の意思決定の負担を分散できます。受託者を複数人設定しておけば、受託者の1人が信託財産を管理できない状態になったり、亡くなったりしても他の受託者により契約が継続されるので安心です。しかし、複数の受託者で意思決定を行う際には過半数の賛成が必要です。

抵当権付きの不動産売却

抵当権付きの不動産に関しても信託財産とすることは可能です。抵当権付きの不動産を信託する場合には、不動産の名義変更に伴い、抵当権を設定している金融機関からの承諾を受けなければなりません。

また、信託財産に設定できるのはプラスの財産のみなので、抵当権の債務は委託者に残されます。これによりトラブルとなるのは、不動産の売却によって抵当権を抹消してもらう場合です。受託者の権限は信託不動産を売却する権利のみで、抵当権に関する手続きを行う権利はありません。抵当権を抹消するための手続きは委託者が自ら行う必要がありますが、委託者の判断能力が低下している場合には、手続きが行えないでしょう。

このため信託契約を締結する際に、抵当権の債務に関しても受託者が引き受けるように取り決めておくことが大切です。

信託不動産を売却する際に必要な手続き

登記申請をはじめ、信託不動産を売却する際にはさまざまな手続きが必要です。まずは、信託不動産売却の流れを紹介します。

信託不動産を売却する場合、受託者に売却の意思決定権が任されているでしょう。よって信託不動産の売買契約書への署名捺印は受託者が行います。売買契約書の必要事項に記入を済ませたら、代金の決済と引き換えに、所有権移転登記に必要な書類を買主に渡します。

信託不動産の売却では、あらかじめ信託登記を抹消しておくのではなく、所有権移転登記を申請するのと同時に信託登記の抹消を行うのが通常です。

信託不動産の売却によって発生した収益を受け取るのは受託者ですが、収益自体が信託財産となるので、受託者個人の財産にはなりません。

家族信託の契約内容に「売買」の項目がない場合

受託者に信託財産の売却に関する権限がなく、信託不動産を売却できません。

しかし、家族信託の契約内容を締結後に変更することで、受託者に信託財産の売買に関する権限を付帯できます。信託契約の内容を変更するには委託者の売却意思が必要なので、委託者と受託者で十分に話し合わなければならないでしょう。

また、委託者と受託者の双方が合意することで、信託契約を終了させることが可能です。信託契約が終了した場合、信託不動産は現物不動産へと戻ります。契約を終了させることで、一般的な不動産の取引が可能となります。

家族信託の契約内容を変更する場合や信託契約を終了させる場合には、委託者と受託者の双方の意思が一致していなければなりません。事前に綿密な話し合いを設けておきましょう。

保険の契約者名義変更

不動産信託の際、登記を済ませただけで安心していませんか？建物には一般的に火災保険や地震保険が掛けられています。登記名義が受託者に移れば、これらの保険の契約者名義もまた、受託者に変更する手続きを取らねばなりません。

賃貸の場合は振込先変更

ここで必要な主な費用は、信託業務を専門とする司法書士や行政書士などへの報酬、公正証書作成費用、不動産を信託財産とする場合にかかる登録免許税です。合計いくらになるかは一概に言えませんが、不動産を含み、財産が多い場合100万前後になることも考えられます。一見すると高く感じるかもしれません。

信託された不動産が賃貸物件などで利益を産み出す場合は、その収入も含めた管理を受益者は行います。受託者、もしくは新設した信託口座への振込先変更を、賃借人へ通知する必要があります。

信託不動産を売買した際にかかる税金

信託不動産を売却すると譲渡所得税が課税される

信託不動産や信託受益権を売却した場合には譲渡所得税が課税されます。

信託不動産の売主は「受託者」、信託受益権の売主は「受益者」ですが、どちらの場合でも譲渡所得税の納税対象者は受益者となります。受託者に納税義務がないのは、信託財産や信託受益権の売却による利益を受け取らないからです。

所得税額は信託不動産の所有期間によって異なる

譲渡所得税は、短期譲渡と長期譲渡のいずれかに分類されます。違いは信託不動産の所有期間。譲渡した年の1月1日時点での所有期間によって、所得税額が異なります。

信託財産を譲渡した年の1月1日において不動産の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡、所有期間が5年以上の場合は長期譲渡です。それぞれの税率が異なっており、短期譲渡の譲渡所得税は30％、長期譲渡の譲渡所得税は15%で算出されます。

信託不動産を売却では、所有期間が5年以上の不動産の方が所得税率を下げられます。

参考サイト

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