親孝行のための「家族信託」活用事例&実践ガイド
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家族信託で債務引受が必要なケース

銀行担保付き物件を信託できるのか?

家族信託では多くの場合、不動産の信託がメインになります。 結論から言って、銀行担保付き物件を信託財産とすることは法律的に可能です。

そもそも銀行担保付き物件とは、抵当権を設定された不動産のこと。自宅や賃貸用の物件をローンを組んで購入する方は多いでしょう。購入した不動産のローンを担保するために銀行側が抵当権を設定します。

銀行担保付き物件を信託財産にすること自体は問題ないのですが、信託契約を結ぶにあたって銀行の了承を得なければなりません。

ローンを組んで購入した不動産の場合、不動産の所有者を変更する際に銀行の承認が必要になります。この時に銀行側との調整がスムーズに進まなければ、家族信託の締結は事実上停止してしまいます。

銀行担保付きの物件について、信託財産とすることはできますが、銀行との話し合い次第では信託契約の締結ができない可能性もあることを念頭においてください。

債務の移転はできない

信託によって財産の所有権が委託者から受託者へと移っても、債務は移転されず債務者は委託者のまま。今まで同一人物であった物件の所有者と債務者信託によって別れてしまうのです。

すると債務の不払いが起こった場合に、トラブルが生じてしまいます。 物件の所有者と債務者が同一人物であれば、物件から得られる収入は債務者の口座へと入金されるので、銀行は不払いが起こると即時に相殺できます。

しかし銀行担保付き物件を信託財産とした場合、賃貸収入は受託者の口座に振り込まれるので、不払いが起きても銀行側で相殺できません。

このように、債務の移転ができないことでトラブルが起こる可能性があるのです。

銀行担保付き物件の信託には債務引受が必要

債務不払い時のトラブルを避けるためには、債務引受を行う必要があります。

信託契約を締結する前に、委託者の債務を受託者へと移しておくのです。銀行担保付き物件を信託財産とする場合、委託者名義の債務を受託者が引き受けることを銀行側が条件として提示することが多くなっています。

債務引受の方法

債務引受は、銀行・債務者・債務引受者の三者間で契約します。

債務引受の方法には、委託者が負う債務の全てを受託者が引受ける免責的債務引受と、委託者と共に受託者も債務を引受ける重畳的債務引受の2種類があります。

認知症対策として家族信託を利用する場合、認知症発症後に債務を移転することができなくなってしまうので、全ての債務を受託者が引受ける免責的債務引受がおすすめです。

【対談企画】相談相手の選び方・見極め方
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家族信託で実績多数の専門家

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